PRÁVNÍ OKÉNKO

Víte, že… stavba je součástí pozemku?

19.03.2017

Víte, že… stavba je součástí pozemku? Můžete namítnout, že je to samozřejmé a proč to tu ve své podstatě píšu. Ne vždy tomu ale tak bylo. Socialistické právo opustilo v roce 1950 do té doby zažité pravidlo superficies solo cedit (v překladu povrch ustupuje půdě), a zavedlo zcela opačnou zásadu, a to superficies non solo cedit. Podle ní pozemek a budova na něm umístěná byly dvěma samostatnými věcmi v právním slova smyslu. Bylo proto možné, aby vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby byly dvě odlišné osoby, což v praxi přinášelo nemalé problémy. Tato zásada u nás platila dlouhých 63 let, a to do 31. prosince roku 2013.

Dne 1. ledna 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, dnes běžně nazýván už jen jako občanský zákoník. Ten se koncepčně opět vrací k tradičnímu a ve většině zahraničních právních řádů uznávanému pojetí, podle něhož stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní a patří tak neoddělitelně k tomuto pozemku. Došlo tedy k opětovnému zavedení výše zmíněné zásady superficies solo cedit.

Tato zásada je v § 506 odst. 1 občanského zákoníku vyjádřena tak, že „prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, je součástí pozemku.“

Podle občanského zákoníku již tedy není možné, aby vlastník prodal pouze nemovitost (ve smyslu stavby) a pozemek si ponechal, neboť je vlastníkem všech staveb na pozemku. To ale neznamená, že není možné na pozemku vlastníka stavět. K tomu slouží institut práva stavby, který umožňuje stavět na pozemku i nevlastníkovi (nejdéle na dobu 99 let) a doplňuje svým charakterem superficiální zásadu.

Na závěr je potřeba vyřešit situaci, při níž stavba ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (tzn. k 1. 1. 2014) již existovala, avšak stavba i pozemek měly rozdílného vlastníka. Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku, jak by se na první pohled mohlo zdát. Vlastníku stavby tak zůstává výkon vlastnického práva ke stavbě zachován, stejně tak vlastník pozemku zůstává vlastníkem pozemku i nadále. Občanský zákoník ale zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí. V praxi to znamená, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků například prodat svou věc (stavbu či pozemek), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Pokud vlastník věci (stavby nebo pozemku) využije předkupního práva a odkoupí od druhého vlastníka pozemek či stavbu, čímž se vlastnictví pozemku i stavbu sjednotí v osobě vlastníka, stane se stavba součástí pozemku. Nebude-li však předkupní právo oprávněným vlastníkem využito a věc (pozemek či stavba) tak bude prodána třetí osobě, zůstane předkupní právo zachováno a bude tak působit i vůči této třetí osobě.

ZPĚT NA CENTRUM PRÁVNÍ POMOCI